El mercado inmologístico catalán cierra 2024 con datos que marcan un hito en su evolución reciente. Según el informe presentado por Forcadell, durante el cuarto trimestre se han contratado 227.156 m² de superficie logística, duplicando el volumen registrado en el mismo período del año anterior. Este crecimiento, del 100% interanual, reafirma la recuperación del sector que ya se intuía desde el tercer trimestre.

La 2ª Corona lidera la contratación

Por zonas, la 2ª Corona se consolida como la más dinámica, con 155.302 m² contratados, lo que supone un 68% del total del trimestre en 15 operaciones. Le sigue la 3ª Corona, con 42.708 m² (19% del total), mientras que la 1ª Corona, aunque menos activa, registró 29.146 m² distribuidos en seis contratos.

El director del departamento Industrial-Logística de Forcadell subraya que este repunte confirma una tendencia de recuperación que se afianzó en la última parte del año. Además, destaca que la absorción de nuevos espacios logísticos continúa en niveles muy altos: el 41% de la contratación del cuarto trimestre corresponde a naves de nueva construcción o proyectos llave en mano. En términos anuales, esta cifra asciende al 58%, representando 421.874 m² de stock nuevo.

Balance anual: un año de crecimiento inesperado

A nivel global, el take up catalán en 2024 alcanzó los 724.846 m², un 43% más que en 2023, situando este año como el tercero mejor desde que se tienen registros. Este crecimiento estuvo liderado nuevamente por la 2ª Corona, que representó el 48% de la contratación total, seguida de la 3ª (35%) y la 1ª (17%).

Las cifras han superado con creces las expectativas iniciales, consolidando a Cataluña como un polo logístico de referencia. En palabras de Gerard Plana, el sector no solo recupera fuerza, sino que también mejora su calidad gracias a la incorporación de activos modernos que responden a las necesidades del mercado actual.

La inversión: una asignatura pendiente para 2025

A pesar del sólido crecimiento en la contratación, la inversión en inmuebles logísticos en Cataluña descendió un 40%, alcanzando los 328 millones de euros. Esto contrasta con la tendencia nacional, donde los volúmenes de inversión aumentaron un 23% respecto a 2023. Sin embargo, los analistas anticipan que este dinamismo inversor a nivel estatal se trasladará al mercado catalán durante 2025, con la llegada de nuevos proyectos al mercado.

Entre las operaciones más destacadas del último trimestre se encuentran la compra de 38.000 m² en Esparreguera por parte de Freo y Pictet, y la adquisición de activos estratégicos como el centro de distribución de Mango en Lliçà d’Amunt por parte de Brookfield. Estas transacciones demuestran que el atractivo del mercado catalán sigue vigente, a pesar de la moderación en la inversión.

Rentas al alza en los activos prime

El buen ritmo de contratación también ha impulsado las rentas en activos prime, especialmente en la 1ª y 2ª Coronas. En la primera, las rentas alcanzaron los 9,00 €/m² al mes, un incremento anual del 6%, mientras que en la segunda el crecimiento fue aún mayor, situándose en un 7,25 €/m² (un 7% más que en 2023). Por otro lado, las rentas en la 3ª Corona se mantuvieron estables, en torno a los 4,25 €/m².

Estos aumentos reflejan la creciente demanda de espacios de calidad en ubicaciones estratégicas, lo que refuerza la posición de Cataluña como un mercado competitivo y atractivo para operadores logísticos nacionales e internacionales.

Operaciones clave en 2024

Entre las operaciones más relevantes de 2024 destaca el prealquiler de más de 26.000 m² por parte de ID Logistics en una nave construida a riesgo por CBRE IM en Castellar del Vallès. Esta transacción, junto con otras similares, pone de manifiesto el creciente interés por proyectos llave en mano y de nueva construcción.

Además, el informe de Forcadell subraya que el 50% de la demanda se concentró en producto nuevo, especialmente en la 2ª Corona, donde las condiciones de accesibilidad y los precios competitivos atraen a grandes operadores.

Perspectivas para el futuro

Aunque 2024 se ha caracterizado por un crecimiento sólido en contratación y rentas, el mercado catalán aún tiene desafíos por superar en términos de inversión. Sin embargo, el panorama para 2025 es prometedor, con la expectativa de que la llegada de nuevos proyectos y el aumento de la demanda impulsen nuevamente la actividad inversora.

En definitiva, el inmologístico catalán cierra el año en una posición envidiable, consolidando su papel como un pilar clave del mercado logístico español. La combinación de alta contratación, aumento de las rentas y un stock cada vez más moderno augura un futuro lleno de oportunidades para el sector.

Clúster Logístic de Catalunya

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El debate sobre la ampliación del aeropuerto de Barcelona-El Prat no ha hecho más que intensificarse en los últimos meses. Uno de los puntos que más controversia ha generado es la posibilidad de desviar una parte del tráfico aéreo hacia los aeropuertos de Girona y Reus. En concreto, se habla de redirigir 10 millones de pasajeros al año como solución para aliviar la presión sobre el aeropuerto de Barcelona. Pero, ¿es esto realmente factible? Analicemos los principales factores.

Las aerolíneas son las que tienen la última palabra

Primero, hay que aclarar una cuestión básica: los aeropuertos no deciden los destinos de los vuelos. Esa responsabilidad recae en las aerolíneas, que basan sus decisiones en criterios puramente comerciales. En otras palabras, volar desde Girona o Reus solo será una opción atractiva si existen suficientes pasajeros interesados en estos aeropuertos y si los costes operativos son competitivos.

Es cierto que los aeropuertos más pequeños como Girona o Reus pueden ofrecer tarifas más económicas para las aerolíneas. Esto incluye tasas aeroportuarias más bajas y menores costes asociados a servicios en tierra. Sin embargo, operar desde estas ubicaciones no siempre resulta rentable, especialmente cuando se trata de vuelos internacionales o intercontinentales, que requieren una infraestructura más avanzada.

Factores de conectividad: un obstáculo importante

Uno de los mayores retos para hacer viables los aeropuertos de Girona y Reus como alternativas es la conectividad con Barcelona. A pesar de que ambas ciudades cuentan con estaciones de tren, los tiempos de desplazamiento desde la capital catalana todavía son elevados. Por ejemplo, llegar desde el centro de Barcelona al aeropuerto de Girona puede tardar entre 1 y 1,5 horas, dependiendo del medio de transporte. En el caso de Reus, el tiempo puede superar las 2 horas.

En un sector donde la comodidad y la rapidez son claves, este tipo de barreras puede desincentivar a los pasajeros, especialmente aquellos que viajan por negocios. Aunque se han planteado mejoras en las conexiones ferroviarias, aún no hay planes concretos que puedan materializarse a corto plazo.

¿Quiénes podrían beneficiarse de esta propuesta?

El desvío de pasajeros hacia estos aeropuertos podría resultar más atractivo para vuelos de bajo coste y vuelos domésticos o regionales, donde los márgenes son más ajustados y los pasajeros suelen ser más flexibles. De hecho, Girona ya opera como una base secundaria para aerolíneas low-cost, siendo uno de los principales hubs de Ryanair en el pasado. Sin embargo, replicar este modelo en Reus requeriría una mayor inversión y esfuerzos coordinados con las aerolíneas.

Además, para que las aerolíneas apuesten por estos aeropuertos, es fundamental contar con una demanda suficiente. Esto implica atraer a turistas y residentes dispuestos a utilizar estas instalaciones en lugar de El Prat. Sin una estrategia clara que incluya incentivos económicos y campañas de promoción, será difícil conseguir este cambio de comportamiento.

La experiencia de otros aeropuertos europeos

En Europa existen ejemplos exitosos de aeropuertos secundarios que funcionan como alternativas viables a los principales. Ciudades como Londres y París han logrado descongestionar sus grandes aeropuertos gracias a un sistema de aeropuertos secundarios eficientes. En Londres, por ejemplo, Stansted y Luton complementan a Heathrow, mientras que en París, Orly y Beauvais ayudan a aliviar la carga de Charles de Gaulle.

Sin embargo, la clave de estos casos es la coordinación entre infraestructuras. Las conexiones ferroviarias rápidas y fiables han sido determinantes para integrar estos aeropuertos en el ecosistema de movilidad de sus respectivas ciudades. En España, Girona y Reus todavía están lejos de ofrecer este nivel de integración.

Las inversiones necesarias

Si se decide apostar por Girona y Reus como soluciones para descongestionar El Prat, será imprescindible invertir en una serie de mejoras. Entre ellas destacan:

1. Infraestructura ferroviaria: Una conexión de alta velocidad entre Barcelona y estos aeropuertos es esencial para reducir los tiempos de desplazamiento.
2. Ampliación de instalaciones: Ambos aeropuertos necesitan adaptarse para gestionar un volumen mayor de pasajeros, incluyendo áreas de espera, pistas y servicios.
3. Incentivos para aerolíneas: Las autoridades deberán ofrecer beneficios económicos a las aerolíneas que decidan operar desde estos aeropuertos.
4. Promoción internacional: Girona y Reus deben posicionarse como destinos atractivos tanto para turistas como para negocios, destacando su proximidad a Barcelona.

¿Una solución a largo plazo?

Aunque la idea de utilizar Girona y Reus como aeropuertos complementarios tiene su lógica, no puede considerarse una solución mágica para los problemas de El Prat. La ampliación del aeropuerto barcelonés sigue siendo una necesidad si se quiere mantener su competitividad internacional. No obstante, integrar a Girona y Reus en el sistema aeroportuario de Cataluña puede ser una estrategia complementaria para gestionar el crecimiento del tráfico aéreo en las próximas décadas.

En definitiva, el éxito de esta propuesta dependerá de la capacidad de las autoridades y los actores implicados para coordinar esfuerzos. Girona y Reus tienen potencial, pero para aprovecharlo será necesario superar retos significativos en términos de conectividad, infraestructura y promoción.

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